Land in öffentlichem Besitz sollte für bezahlbaren Wohnraum genutzt und nicht an private Entwickler verkauft werden – bayobserver.ca Hamilton, Burlington und GTA

Am 25. Januar versprach Premierminister Justin Trudeau, „sicherzustellen“, dass bezahlbarer Wohnraum entlang der Stadtbahnstrecke von Hamilton (LRT) gebaut wird. Obwohl dies eine willkommene Nachricht ist, gibt es viele Unsicherheiten darüber, wie dies tatsächlich geschehen wird.

Der Bau und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum in der Nähe guter Verkehrsverbindungen ist eine der größten Herausforderungen, denen Städte heute gegenüberstehen. Nicht nur Hamilton, Toronto, Mississauga, Brampton, Waterloo, Ottawa, Québec City, Montréal, Calgary, Vancouver und Edmonton bauen oder planen neue Transitlinien.

Ohne proaktive Ansätze von allen Regierungsebenen werden Gentrifizierung und Verdrängung diese neuen Züge jedoch begleiten.

Glücklicherweise gibt es Lösungen direkt vor uns.

Öffentliches vs. Privateigentum

Metrolinx hat große Grundstücke für den Bau vieler dieser LRTs erworben, darunter auch in Hamilton. Sobald die Züge fahren, werden die meisten dieser Flächen nicht mehr benötigt. Typischerweise wird überschüssiges öffentliches Land auf dem freien Markt an den Meistbietenden verkauft. Aber das ist nicht der einzige Ansatz.

Was mit öffentlichen Grundstücken entlang neuer Transitlinien geschieht, wird darüber entscheiden, ob sie erschwingliche Wohnorte sein werden oder nicht.

Wenn dieses Land an private Entwickler verkauft wird, werden die Kanadier wahrscheinlich keine nennenswerten Mengen an bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen bauen.

Dies ist ein dreifacher Schlag für diese Gemeinden: Neue Wohnungen sind zu teuer, bestehende bezahlbare Wohnungen gehen durch Abriss, Renovierung und Gentrifizierung verloren, und Menschen, die auf den Transit angewiesen sind, werden entlang der Routen nur wenige Wohnmöglichkeiten haben.

Aber wenn dieses Land in öffentlichem Eigentum bleibt, sieht die Zukunft von bezahlbarem Wohnraum rosiger aus. Obwohl Metrolinx keine Geschichte dazu hat, sind die Stücke vorhanden, um dieses Land in öffentlichem Besitz zu nutzen, um die Art von Wohnungen zu bauen, die der Markt nicht bauen will oder kann.

Die Provinz könnte dieses Land behalten und es dem Ministerium für kommunale Angelegenheiten und Wohnungswesen übertragen und es für den sozialen Wohnungsbau nutzen. Auch wenn die Provinz das Land verkaufen will, gibt es Möglichkeiten.

Es braucht einen Kulturwandel

In Ontario unterliegt Land in Provinzbesitz – einschließlich Land im Besitz von Metrolinx – der Ontario Realty Directive. Diese Richtlinie gibt anderen öffentlichen Stellen, wie dem Bund oder Kommunen, das Recht, überschüssiges Landeseigentum zu erwerben, bevor es auf dem freien Markt verkauft wird.

Städte machen selten von ihrer Option Gebrauch, überschüssiges Land in der Provinz zu kaufen, zum Teil, weil es Zeit (und Geld) kostet, aber auch wegen einer Kultur, die die Rolle des privaten Sektors und nicht der öffentlichen Hand bei der Entwicklung von Wohnraum betont.

Die Bundesregierung könnte im Rahmen der Richtlinie auch Land erwerben und darauf Wohnungen bauen, die von der Nationalen Wohnungsbaustrategie finanziert werden. Bisher hat diese Strategie nur sehr wenig bezahlbaren Wohnraum für bedürftige Haushalte hervorgebracht. Eine Änderung ist eindeutig notwendig.

Auch die Landesregierung kann viel proaktiver werden. Die Ontario Housing Affordability Task Force empfahl, dass alle zukünftigen staatlichen Grundstücksverkäufe eine 20-prozentige Bedingung für bezahlbaren Wohnraum haben sollten. Leider wurde dieser Empfehlung nicht entsprochen.

Im Jahr 2022 verkaufte Metrolinx einen Parkplatz in Port Credit – neben einer GO-Station, direkt am Anfang der LRT-Linie Hurontario – für 64,5 Millionen US-Dollar an einen privaten Entwickler, ohne dass bezahlbarer Wohnraum erforderlich war.

Ein Kulturwandel rund um Land in Provinzbesitz muss von oben kommen – von Verkehrsministerin Caroline Mulroney, Minister für kommunale Angelegenheiten und Wohnungsbau Steve Clark und von Premier Doug Ford selbst.

Mit der Verabschiedung von Bill 23 hat Ford einen ehrgeizigen Plan, neue Häuser in Ontario zu bauen, aber es bedarf weiterer Orientierung, um zu bestimmen, welche Art von Wohnungen gebaut werden und für wen.

Wirklich bezahlbarer Wohnraum

Der private Markt ist sehr gut darin, viele kleine Eigentumswohnungen zu bauen, insbesondere entlang neuer Transitlinien. In Waterloo, wo ich arbeite, wurden mehr als 4 Milliarden US-Dollar entlang des LRT-Korridors investiert. Der größte Teil dieser Investition wurde getätigt, bevor die Leitung eröffnet wurde, was bedeutet, dass diese Art von Gesprächen heute stattfinden müssen, nicht in fünf Jahren.

Worin der private Markt nicht gut ist, ist der Bau von wirklich erschwinglichem Wohnraum und Einheiten in Familiengröße für Haushalte mit unterschiedlichen Einkommen.

Nicht alle neuen Wohnungen auf öffentlichen Grundstücken müssen Sozialwohnungen sein, obwohl wir viel mehr davon brauchen. In einem kürzlich erschienenen Scotiabank-Bericht wurde festgestellt, dass wir, selbst wenn Kanada seinen Anteil an Sozialwohnungen verdoppeln würde, nur im Durchschnitt der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung und der G7 liegen würden.

Die Frage, was und für wen gebaut werden soll, bleibt im Rahmen unserer derzeitigen Planungsregeln dem Markt überlassen. Eines der wenigen Instrumente, über die Städte verfügen, um die private Entwicklung zu gestalten, ist die Zoneneinteilung, die erfordert, dass ein bestimmter Prozentsatz an bezahlbarem Wohnraum in Neubaugebieten gebaut wird.

Die meisten Städte müssen ihre Richtlinien noch festlegen, aber Bill 23 wird erschwinglichen Wohnraum für maximal 25 Jahre auf fünf Prozent der Einheiten beschränken, mit Mieten von 80 Prozent der Marktpreise. Dieser Ansatz wird nichts für Familien mit dringendem Wohnungsbedarf tun – Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Unterkünfte ausgeben. Es ist auch weit entfernt vom Bebauungsplan der Stadt Toronto, der forderte, dass 22 Prozent der neuen Einheiten bis 2030 erschwinglich sein sollten.

Über den Markt hinausdenken

Wenn sich Land in öffentlichem Besitz befindet, können wir die Entwicklungsbedingungen festlegen und viel ehrgeiziger und kreativer sein. So wäre es beispielsweise möglich, neue Eigentumswohnungen zum Hauptwohnsitz ihrer Eigentümer zu machen, ein Modell, das bereits in Whistler, BC, praktiziert wird

In Ontario, wo ein Viertel aller Hauskäufer Investoren sind, würde dies die Nachfrage verringern, indem die Spekulation auf öffentlichem Grund und Boden eliminiert würde.

Städte könnten ihr Land für zweckgebundene Mieten nutzen, wobei die Mieten in einem Verhältnis zum Einkommen eines Mieters festgelegt werden, anstatt ein wenig unter den Marktpreisen zu liegen. Sie könnten auch Grundstücke an gemeinnützige Organisationen vermieten, um unterstützende Wohnungen zu bauen, wie es Kitchener kürzlich getan hat. Land in öffentlichem Besitz spielt auch eine Schlüsselrolle bei der Aussöhnung mit indigenen Gemeinschaften, die unverhältnismäßig schwer kämpfen, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden.

In einer Wohnungskrise sollte öffentliches Land niemals an private Entwickler verkauft werden, in der Hoffnung, ein paar Krümel bezahlbaren Wohnraums aus dem Geschäft herauszuholen. Indem wir davon ausgehen, dass der private Markt ein Monopol auf den Wohnungsbau hat, ignorieren wir die wirklich transformativen Lösungen, die sich vor aller Augen verbergen.

Über den Markt hinauszudenken und öffentliches Land kreativ zu nutzen, ist der einzige Weg, wie Trudeaus Versprechen, erschwinglichen Wohnraum entlang des LRT-Korridors von Hamilton zu gewährleisten, tatsächlich zu Wohnraum für die Menschen führen wird, die ihn benötigen.