Die Frühjahrs-Immobilienprognose der GTA ist so unvorhersehbar wie das Wetter

Torontos Frühjahrs-Immobilienprognose und seine Frühjahrswetterprognose haben eines gemeinsam: Unberechenbarkeit.

Während wir uns auf die wärmeren Monate freuen, sitzen Makler, Verkäufer, Käufer und potenzielle Käufer an der Seitenlinie und beobachten den Immobilienmarkt im Großraum Toronto (GTA) gespannt auf neue Lebenszeichen.

Aber wenn wir etwas in den letzten Jahren gelernt haben, dann ist es, dass der immer dramatischere Wohnungsmarkt der GTA schwierig vorherzusagen ist. Angesichts der immer noch schwirrenden Gespräche über eine drohende Rezession, eines Klimas himmelhoher Zinssätze und einer harschen Realität niedriger Immobilienverkäufe warnen einige Schlagzeilen unweigerlich vor Untergang und Finsternis an der Immobilienfront, wenn wir uns auf das Jahr 2023 zubewegen.

Die Zahlen lügen nicht: Die Verkäufe von GTA-Eigenheimen gingen im Januar im Jahresvergleich um 44 % zurück, und die Verkäufe neuer Eigenheime fielen im selben Monat auf ein 23-Jahres-Tief.

Aber einige Experten sagen, dass es auch Raum für Optimismus gibt. In seinem jüngsten Marktprognosebericht bezeichnete das Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) das Jahr 2023 als „ein Jahr mit zwei Hälften“. Das 2023 Marktausblick und Jahresrückblick 2022 deutet auf einen Anstieg der GTA-Immobilienaktivitäten in der zweiten Jahreshälfte hin, wenn wir eine Zunahme der Verkaufsaktivitäten, einen verstärkten Wettbewerb unter den Käufern und einen erneuten Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise sehen werden.

„Wir beginnen das Jahr mehr oder weniger dort, wo wir im Herbst und Winter 2022 waren, aber ich gehe davon aus, dass wir in der zweiten Jahreshälfte – und das kann einen Teil des Frühlingsmarktes beinhalten – beginnen werden um zu sehen, wie eine größere Anzahl potenzieller Eigenheimkäufer von der Seitenlinie weggehen“, sagt Jason Mercer, Chief Market Analyst von TRREB, gegenüber STOREYS. „Wenn man an frühere Zinszyklen und sogar an den Beginn des OSFI-Stresstests vor einigen Jahren denkt, dauert es etwa ein bis anderthalb Jahre, bis eine Änderung des Zinsumfelds ihre volle Wirkung auf den Markt entfaltet . Die Menschen müssen sich zurückziehen und darüber nachdenken, wie sie die Auswirkungen höherer Kreditkosten mildern können. Sie sehen sich vielleicht ein Haus zu einem anderen Preis oder in einem anderen Teil der GTA an, aber – nach einem Jahr – haben die Leute diese Entscheidung getroffen.“

Also sagt Mercer, dass sie wieder in den Markt einsteigen werden – wenn auch mit einer möglichen Neubewertung der Erwartungen. „Alle anderen Voraussetzungen für die Wohnungsnachfrage sind gegeben“, betont Mercer. „Wir haben einen extrem engen Markt und wir sehen, dass die Bevölkerung in Rekordgeschwindigkeit wächst – die Menschen brauchen einen Platz zum Leben.“

Abgesehen davon lässt sich nicht leugnen, dass der Immobilienmarkt in diesem Frühjahr anders aussehen wird als in den letzten Jahren, insbesondere nach dem brandheißen und rekordverdächtigen Lauf der GTA, der nicht lange nach dem Begriff „soziale Distanzierung“ begann ein gemeinsames in unserem kollektiven Vokabular.

„Wir hatten 2021 sicherlich ein Rekordjahr“, bestätigt Mercer. „Im Jahr 2022 war der Frühjahrsmarkt alles andere als ein Aufschwung, weil wir die ersten Auswirkungen höherer Kreditkosten sahen. Ich würde erwarten, dieses Jahr mehr von dem saisonalen Trend zu sehen – ich erwarte mehr Verkäufe im Frühjahr als im Januar und Februar – aber die Verkäufe werden definitiv ausfallen, wenn man es aus einer historischen Perspektive im Vergleich betrachtet bis 2021 und viele Jahre in den letzten zehn Jahren oder so.“

Bestimmte Bereiche des GTA sehen möglicherweise mehr Action als andere, sagt Mercer. „Eine Sache, die wir bei unserer IPSOS-Verbraucherumfrage festgestellt haben, war, dass Erstkäufer in diesem Jahr einen erheblichen Teil der Kaufinteressenten darstellen werden“, sagt Mercer. „Wenn Sie an die beliebteste Art von Häusern für Erstkäufer denken, stehen Eigentumswohnungen ganz oben auf dieser Liste. Daher könnten für diese Gruppe sicherlich diejenigen Gebiete von Interesse sein, die über einen erheblichen Bestand an Eigentumswohnungen verfügen. Offensichtlich gibt es in der Stadt Toronto viele Eigentumswohnungen, aber im gesamten GTA gibt es auch verschiedene Knotenpunkte für Eigentumswohnungen: Mississauga City Centre, Vaughan Metropolitan Centre usw.

Mercer weist darauf hin, dass der Fokus verständlicherweise auf der Nachfrageseite des Marktes lag – ein Nebenprodukt der Zinserhöhungen – aber dass das GTA auch an der Angebotsfront nicht viel Bewegung gesehen hat.

„Mittel- bis langfristig ist dies also immer noch ein wichtiges Thema für die GTA“, sagt er. „Wenn wir ein Rekordniveau der Einwanderung sehen und viele dieser Menschen sich dafür entscheiden, in die GTA und Greater Golden Horseshoe zu ziehen, müssen wir sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Eigentumsmarkt genügend Wohnraum bereitstellen. In beiden Fällen haben wir in den letzten zehn Jahren einen Wettbewerb zwischen Menschen gesehen, die Wohnraum benötigen. Nur weil wir eine Verlangsamung des Eigentumsmarktes aufgrund höherer Kreditkosten gesehen haben, heißt das nicht, dass wir unseren Fuß vom Gas nehmen, wenn es darum geht, mehr Angebot online zu bekommen. Alle Regierungsebenen haben sich verpflichtet, die Versorgungskrise anzugehen, und wir müssen dies fortsetzen.“

Trotz der rekordniedrigen Verkäufe, die einige Immobilienmakler zwangsläufig nachts wach gehalten haben, weisen einige Brancheninsider auf einen unerbittlichen Mangel an Lagerbeständen als Treiber hin, um den Markt in den kommenden Monaten wettbewerbsfähig zu halten. Anfang dieses Monats hob John Pasalis, Präsident von Realosophy Realty, hervor, dass der Lagerbestand für Flachbauten im GTA auf unter zwei Monate gefallen sei, während der Bestand für Eigentumswohnungen auf unter drei Monate gefallen sei. Laut Pasalis könnten dies Anzeichen für einen sich allmählich erwärmenden Markt sein.

Natürlich bedeutet ein niedriger Wohnungsbestand normalerweise, dass Käufer normalerweise mehr für Häuser bezahlen, weil die Nachfrage nach der begrenzten Anzahl auf dem Markt tendenziell höher ist. Pasalis sagte STOREYS schnell, dass er nicht vorschlägt, dass der Markt auch nur annähernd so wettbewerbsfähig ist wie im letzten Jahr, sondern dass er wettbewerbsfähiger ist als im Herbst.

Die in GTA ansässige Maklerin Davelle Morrison kann bestätigen, dass es definitiv Konkurrenz auf dem Markt gibt. „Überraschenderweise sehe ich viele Bieterkriege“, sagt Morrison zu STOREYS. „Letzte Nacht boten meine Kunden ein Stadthaus in North York an und es gab 19 Angebote. Wir dachten, sie würden es sicher bekommen – vor allem, weil es nur zwei Schlafzimmer waren – aber sie haben verloren. Sie waren nur das zweithöchste Angebot.“

Als wir uns unterhielten, sagte Morrison, sie wollte früher am Tag eine Eigentumswohnung in der Innenstadt zeigen, erhielt aber eine E-Mail vom Makler, in der stand, dass sie gerade ein registriertes Angebot erhalten hatten.

„Also habe ich das Gefühl, dass die Dinge jetzt sowohl auf der Angebotsseite als auch auf der Käuferseite anziehen“, sagt Morrison über das, was sie derzeit auf dem Markt sieht. Sie ist jedoch nicht davon überzeugt, dass sich dieser Trend in den wärmeren Monaten fortsetzen wird. „Die Leute scheinen immer auf den Frühlingsmarkt zu warten, weil sie denken, dass es der richtige Zeitpunkt ist, ein Haus aufzulisten“, sagt sie. „Ich würde dem widersprechen, denn dann könnten Sie eine leichte Verlangsamung sehen, weil wir mehr Angebot haben werden – wonach alle gesucht haben – aber ich denke, dass dieses Angebot ausreichen könnte, um die wenigen Käufer zufrieden zu stellen, die nicht da sind dort suchen gerade. Obwohl es derzeit viele Bieterkriege gibt, bin ich mir nicht sicher, ob die gleiche Bedingung im April oder Mai eintreten wird.“

Die Leute werden ihre Häuser auflisten, sagt Morrison, aber die Käufer müssen sich wahrscheinlich nicht mit den Bieterkriegen auseinandersetzen, die sie gerade bekämpfen. „Ich drücke die Daumen und hoffe, dass die Bank of Canada ihr Versprechen hält, die Zinsen auszusetzen“, sagt Davelle über die Auswirkungen der Zinssätze auf den Frühjahrsmarkt. Die Bank of Canada hat kürzlich signalisiert, dass sie ihre ewigen Zinserhöhungen endlich stoppen wird.

„Ich denke, meine größte Sorge sind die Regeln, die das OFSI herausbringen könnte“, sagt Morrison über möglicherweise strengere Stresstests des Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). „Im Januar sagten sie, sie würden einige Konsultationen durchführen – die etwa Mitte April enden würden – und diese Konsultationen würden die Hypothekenanforderungen verschärfen. Ich weiß nicht genau, was passieren wird, aber ich habe das Gefühl, dass es bis Ende des Jahres – vielleicht ist es Sommer oder Herbst – zu einer Verschärfung kommen wird, was den Markteintritt für Käufer erheblich erschweren wird Auswirkungen auf Verkäufer, die versuchen zu verkaufen.“

In diesem Sinne rät sie Verkäufern, jetzt nicht zu warten, wenn es darum geht, ihre Immobilien aufzulisten. „Sie werden höchstwahrscheinlich weniger bekommen, je länger Sie warten“, sagt sie. „Im Moment gibt es viele gemischte Botschaften auf dem Markt. Sie haben die Statistiken über sinkende Verkäufe und Preise, aber gleichzeitig gibt es Bieterkriege. Ich würde sagen, dass der Wohnungsmarkt im Moment viel stärker ist als der Wohnungsmarkt. Eigentumswohnungen scheinen viel länger auf dem Markt zu sein, während es bei Häusern mehr Aktivität gibt.“

Der in Toronto ansässige Hypothekenmakler und Immobilienkommentator Ron Butler stellt fest, dass es ab dem neuen Jahr einen „winzigen Aktivitätsschub“ gab, bei dem sowohl Anfragen als auch Genehmigungen zunahmen. „Aber das scheint in den letzten 10 bis 12 Tagen nachgelassen zu haben“, sagt er. „Natürlich besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Hypothekenzinsen und Verkaufsaktivitäten. Was wir im Dezember und Januar erlebten, waren Senkungen der Zinssätze für festverzinsliche Hypotheken – die zweijährigen, dreijährigen und fünfjährigen Optionen gingen zurück. Offensichtlich ist die Variable gestiegen, weil sie immer steigen wird. Wir sahen einen niedrigen Wert von 4,24 mit fünfjähriger Festschreibung. Das scheint nicht sehr niedrig zu sein, wenn man bedenkt, dass es vor einem Jahr und ein bisschen 1,99 war, aber es ist immer noch viel besser als 5,29. Wir sahen eine Dreijahresbindung bei 4,68 und es begann, ein kleines bisschen Erschwinglichkeit zu schaffen, als die Zinsen so niedrig waren.“

Butler weist schnell darauf hin, dass „niedrig“ relativ ist. „’Niedrig’ ist einfach eine Funktion dafür, nicht in den Fünfen zu sein – keine Rate zu haben, die mit einer Fünf beginnt“, sagt er. Butler sagt jedoch, dass die Zinsen in den letzten zwei Wochen wieder in die Höhe geschossen sind. „Die Dreijahressätze sind um 80 Basispunkte gestiegen; die fünfjährige ist um 70 Basispunkte gestiegen; Mit Ausnahme der fünfjährigen CMHC-Festzinsen werden wir diese Woche wieder alle Zinssätze im Fünf-Prozent-Bereich sehen“, sagt er. “Das ist also eine große und sinnvolle Änderung, wenn es um Erschwinglichkeit geht.”

Butler sagt, wenn sich dieser Trend fortsetzt, werden die Aussichten für den Frühjahrsmarkt nicht besonders gut sein. “Es wird nicht zu federnd sein”, sagt er. “So einfach ist das.” Er sagt, dass fast die Hälfte aller GTA-Listings gekündigt werden.

„Wir haben eine Gruppe von Leuten, die vielleicht verkaufen möchten, aber herausfinden möchten, wie viel ihr Haus bekommen wird“, sagt Butler. „Also versuchen sie es. Aber wir sehen, dass viele Angebote beendet werden, wenn sie feststellen, dass niemand den Preis zahlen wird, und sie das Angebot zurückziehen. Dann gibt es bestimmt Kaufinteressierte. Wir sehen, dass, wenn eine Immobilie gelistet ist, sie für mehrere Gebotssituationen ausgelegt ist. Die Leute erwarten, dass sie ihr Haus für 699.000 $ auflisten und es für 899.000 $ verkaufen werden. Am Ende kommen also 25 Leute, um sich das Haus anzusehen, weil sie glauben, dass es für den niedrigen Preis verkauft werden könnte. Das zeigt, dass es Menschen gibt, die daran interessiert sind, ihr erstes Eigenheim zu kaufen.“

Umgekehrt sagt er, dass der Markt keine ähnliche Aktivität auf dem 2-Millionen-Dollar-Markt sieht. „Erstkäufer von Eigenheimen bilden den Boden der Immobilienpyramide; sagt Butler. „Wenn sie finden, dass es nicht erschwinglich ist, wird es einfach nicht so viel Action geben. Es ist sehr seltsam, aber es stimmt, dass eine Hypothek, die mit einer Vier beginnt, einfach viel interessanter ist als eine Hypothek, die mit einer Fünf beginnt. Wenn sich das Umfeld der Festhypotheken weiter nach oben bewegt, wird es ein sehr ruhiges Frühjahr.“

Butler bezeichnet das aktuelle Zinsklima als „leicht chaotisch“ und hebt die Anfälligkeit Kanadas für den Markt in den Vereinigten Staaten (USA) hervor.

„Die Bank of Canada hat sich zu einer Pause bei der Erhöhung des Leitzinses verpflichtet; im März wird es keine Zinserhöhung geben“, sagt Butler. „Aber südlich der Grenze gibt es Druck, weil die Federal Reserve in den letzten zwei Wochen viel restriktiver geworden ist. Es gab große Stellenanzeigen in den USA, ihre Inflation fällt nicht so schnell wie bei uns, und dort kann es zu kontinuierlichen kleinen Anstiegen kommen. Im nächsten Monat, im darauffolgenden Monat und vielleicht sogar noch einmal im Sommer kann es zu Viertelprozenterhöhungen kommen – und das wirkt sich auf Kanada aus. Wenn sie ihren Federal Funds Rate weiter erhöhen, wird dies schließlich zu Druck führen, die Zinsen zu erhöhen – sowohl die festen als auch die variablen.“

Wir müssen also sowohl in den USA als auch in Kanada die Zahl der geschaffenen Arbeitsplätze und die Inflation im Auge behalten, sagt Butler. „In gewisser Weise wird die Situation in den USA beginnen, die Situation in Kanada zu kontrollieren“, sagt er.

In der Zwischenzeit, während diese Aprilschauer so nah sein mögen, dass wir sie fast spüren können, ob der Frühling dem GTA-Immobilienmarkt neues Leben einhaucht, steht noch in der (hoffentlich wärmenden) Luft.